:: 모게지의 선택 ( 변동이자 대 고정이자)


 
모게지 시장(Mortgage Market)을 조사하던 때는 오래지만 그래도 항상 이자율을 관심있게 지켜보면서 10년전에 집을 살때 고민했던점들에 대해 같은 고민을 하는 사람들에게 공유하고자 한다.

먼저 모게지시장의 변화는 여러가지 영향도 좌우하겠지만 housing market이 어떤가에 따라 변화가 심할수 있다.

요즘같이 주택경기가 심하게 냉각된 경우는 이자율이 높으면 쉽게 집을 사려는 경향이 없어 자연적으로 이를 반영하는 낮은 꼭지점에서 이루어 지게 마련이다. 당연히 수요공급의 자연 섭리를 따르게 마련이다. 하지만 집이 필요로 해서 사게 되는 경우는 이자율의 숫자도 중요하지만 일단 집을 능력에 맞게 구하는 것이 우선이니 항상 나중에 알아보게 마련인게 일반적인 추세다.

요즘 같으면 30년 고정이 4% 이내에서 머물고 있다. 개인의 크레딧과 환경에 따라 조금 변화가 있겠지만 이정도의 이자율로 집을 사는 것은 큰 문제가 아닐것이다.




거기에다 5년 변동이자율은 3% 이내인 2.7%를 달리고 있다. 30년고정과 5년변동은 많은 차이가 있다. 만약 집값이 30만불에 20%를 다운페이 했다면 최소 한달에 몇백불은 가뿐히 차이가 난다.

하지만 단순히 월페이먼트가 싸다고 바로 5년 변동을 선택하지 못하는 이유가 있다. 5년뒤에 상승될 수 있는 이자율의 폭등 또는 주택경기가 계속 냉각되어 쉽게 팔지 못했을 경우 고이자율로 모게지를 내야 한다면 이는 또다른 손실을 보는 경우가 올 수 있기 때문이다.

그 누구도 앞으로 5년뒤에 마켓을 쉽게 장담하지는 못하기 때문이다. 그렇기에 30년 고정으로 보다 안정적인 모게지를 선택하는 사람들이 있기 마련이다. 십년 전쯤만해도 부동산 경기가 좋았기에 누구도 본인은 쉽게 5년 변동이자율로 조금이라도 페이먼트를 줄이고 5년뒤에 집을 팔고 다른 집으로 이사가기를 원했다.

그러니 굳이 15년 혹은 30년의 고정 모게지를 해야 할 이유가 전혀 없었기에 부담감없이 쉽게 5년 변동으로 이자율을 선택해서 5-6%의 고정이장율을 피하고 4%대의 변동이자율로 집을 샀다.

이럴때 가장 주의한 부분이 나중에 변동으로 갈때의 Maximum cap에 대해 자세히 알아보아야 한다. 먼저 매년마다 올라갈때 얼마까지 올라가는지이다. 대체로 최대 1%정도로 고정 되어 있을수 있다. 또한 매년 1%씩 올라도 최대 6% 혹은 7%등 변동이자율의 life time 고정폭이 있다. 이 또한 반드시 확인하여 만약의 사태에 대비하는 것이 좋다.

물론 30년 고정으로 시작하여도 이자율이 올라갈 때에는 다시 재융자를 신청하여 이자율을 낮추는 방법이 있다. 하지만 어쨌든 이자율이 낮다면 이는 변동이자보다 항상 돈을 더내는 것이니 가능하면 현재 같이 낮은 이자율일때는 고정이자율을 굳이 선택할 필요가 없을 것이다.

변동이자율도 항상 성공하는 좋은 선택은 아니지만 지금과 같이 주택경기가 냉각되었고 이자율이 낮을때는 5년뒤에도 비슷한 범위의 이자율이라고 생각되면 언제든 지체없이 5년 변동으로 모게지를 구하는 것이 맞는 선택일 것이다.

그래서 5년뒤 혹은 10년뒤에 이자율이 올라가기 시작할때 재융자를 하여 이자율이 올라가도 어차피 갚아야 할 돈이 줄어 들어 이자율이 오른다 하여도 재융자로 낮은 금액의 월 페이먼트를 만들수 있기 때문이다. 하지만 항상 모게지 시장의 상황을 항상 눈여겨 보고 관찰하지 않으면 나중에 빠른 변화에 대처해 나가지 못할 경우가 있다.

이전에는 장단점을 따지면서 동료들과 많은 이야기를 나누었지만 현재 상황이라면 5년변동이 처음 집을 사기에는 가장 현명한 선택이라고 생각된다.
   

1 Response

  1. Master 댓글:

    미국생활에 대해 궁금한 점이 있으시면 댓글을 달아주세요.

댓글 남기기